《棗莊市個人住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款實施細則》的出臺，旨在為已辦理商業(yè)性住房貸款的繳存職工將商業(yè)貸款轉為住房公積金貸款，從而降低貸款利率，減輕還款壓力。

       以下是對該政策的詳細解讀：

　　一、政策背景與目的

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　　1、許多購房者在購房時因各種原因（如公積金繳存時間不足、額度不夠等）選擇了商業(yè)貸款，但商業(yè)貸款利率通常高于公積金貸款，導致還款壓力較大。

　　2、為優(yōu)化住房貸款結構，減輕職工還款負擔，我市優(yōu)化調整了“商轉公貸款”政策，允許符合條件的職工將商業(yè)貸款轉為公積金貸款。

　　（二）目的

　　1、降低利率：公積金貸款利率低于商業(yè)貸款，轉為公積金貸款后可顯著減少利息支出。

　　2、減輕負擔：通過降低月供或縮短貸款期限，緩解職工的經濟壓力。

　　3、規(guī)范管理：明確“商轉公”業(yè)務的辦理條件、流程和額度計算方式，確保政策公平、透明。

　　二、政策核心內容解讀

　　（一）貸款對象與條件

　　1、對象：已正常建立住房公積金賬戶，且連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的職工。

　　購買首套或第二套自住住房并已辦理商業(yè)貸款的職工。

　　2、條件：原商業(yè)貸款的借款人及共同借款人需為購房合同簽訂人或其配偶。

　　除申請“商轉公”的貸款外，不得有其他住房貸款。

　　原商業(yè)貸款已償還3年以上，且近2年無逾期記錄。

　　房屋需位于棗莊市行政區(qū)域內，并已取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》。

　　解讀：

　　政策主要面向已穩(wěn)定繳存公積金的職工，且要求貸款記錄良好，確保貸款風險可控。

　　房屋需為自住性質，且產權清晰，避免投機性購房行為。

　　（二）貸款額度與利率

　　1、額度計算：取以下兩者的最低值：

　　按公積金貸款額度計算公式算得的可貸額度。

　　原商業(yè)貸款剩余本金金額。

　　最終額度還需減去2個月的原商業(yè)貸款月還款額，并取千元整數倍。

　　2、利率：按當期住房公積金貸款利率執(zhí)行，通常顯著低于商業(yè)貸款利率。

　　解讀：貸款額度受公積金繳存情況、房屋評估價、家庭債務等多重因素影響，確保貸款額度合理。

　　利率優(yōu)勢是“商轉公”的核心吸引力，可為職工節(jié)省大量利息支出。

　　（三）辦理方式

　　1、順位抵押（直轉）：適用于原商業(yè)貸款銀行與公積金中心合作的銀行。

　　公積金中心作為第二順位抵押權人，直接發(fā)放貸款用于償還商業(yè)貸款。

　　可轉為純公積金貸款或公積金組合貸款。

　　2、先還后貸：適用于原商業(yè)貸款銀行未與公積金中心合作的銀行。

　　需先自籌資金結清商業(yè)貸款，解除抵押后，再申請公積金貸款。

　　只能轉為純公積金貸款。

　　解讀：“順位抵押”方式更為便捷，減少了職工自籌資金的壓力，但僅限于合作銀行。

　　“先還后貸”方式適用范圍更廣，但需要職工提前準備資金結清商業(yè)貸款，可能對部分職工造成短期資金壓力。

　?。ㄋ模┺k理流程

　　1、順位抵押方式：

　　提交申請并審核簽約→原商業(yè)貸款銀行審批→辦理順位抵押登記→發(fā)放公積金貸款并提前還貸→解除原商業(yè)貸款抵押登記→郵寄借款合同（借款人自?。?/p>

　　2、先還后貸方式：

　　提交預申請并確認→提前還清商業(yè)貸款并解除抵押→簽訂公積金貸款合同并辦理抵押登記→發(fā)放公積金貸款→郵寄借款合同（借款人自取）

　　解讀：流程設計清晰，確保貸款發(fā)放與抵押登記無縫銜接，降低操作風險。

　　公積金中心與銀行之間的系統(tǒng)對接和信息共享是關鍵，提高了辦理效率。

　?。ㄎ澹┱哽`活性

　　1、資金運用率掛鉤：當公積金貸款個貸率大于95%時，可暫?！吧剔D公”政策或縮小貸款范圍。

　　2、合作銀行擴展：公積金中心可根據需要增加合作銀行范圍，擴大政策覆蓋面。

　　解讀：政策實施與公積金資金池的流動性掛鉤，確保公積金貸款業(yè)務的可持續(xù)性。

　　合作銀行的擴展將惠及更多職工，提升政策的普惠性。